5月大(dà)中城市房價雖依舊(jiù)堅挺，但(dàn)環比漲幅為(wèi)年內(nèi)新低(dī)，新建商品房和(hé)二手住宅價格環比下降和(hé)持平的城市也都有(yǒu)小(xiǎo)幅增加。

國家(jiā)統計(jì)局18日公布數(shù)據顯示，70個(gè)大(dà)中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有(yǒu)9個(gè)，持平的城市有(yǒu)11個(gè)。與4月份相比，5月份環比價格下降和(hé)持平的城市增加6個(gè)。二手住宅方面，5月份環比價格下降和(hé)持平的城市增加5個(gè)。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家(jiā)認為(wèi)，二手房價格回落的迹象比新房明(míng)顯，但(dàn)總體(tǐ)而言，市場并未擺脫僵持局面。不過，資金鏈承壓的開(kāi)發商已逐漸加大(dà)推盤力度，利于樓價出現一定幅度的回調。

數(shù)據

多(duō)個(gè)熱點城市房價環比增幅回落

統計(jì)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大(dà)中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有(yǒu)3個(gè)，漲幅回落的城市有(yǒu)36個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有(yǒu)36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。二手住宅方面，70個(gè)大(dà)中城市中，價格同比下降的城市有(yǒu)4個(gè)，漲幅回落的城市有(yǒu)29個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有(yǒu)49個(gè)，比4月份增加了6個(gè)。

根據5月份70個(gè)大(dà)中城市住宅銷售價格指數(shù)進行(xíng)測算(suàn)，5月份，新建商品住宅價格環比綜合指數(shù)為(wèi)100.16，也就是說新建商品住宅價格比4月份上(shàng)漲了0.16%，增幅下降了0.15個(gè)百分點，創年內(nèi)新低(dī)。此前4個(gè)月新建商品住宅價格環比綜合指數(shù)分别為(wèi)100.31、100.29、100.46和(hé)100.8。

在北京、上(shàng)海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、甯波等熱點城市中，除北京、南京、成都外，其餘城市新建商品住宅價格環比增幅均呈下調态勢，天津、廣州環比增幅下降較為(wèi)明(míng)顯，分别達到0.5%和(hé)0.4%。二手住宅方面，上(shàng)述熱點城市中，除杭州、天津、甯波環比增幅出現0.1%的回升外，其餘各地二手住宅價格環比增幅出現不同程度的下降，廣州居首，環比增幅下滑達1.2%。

偉業我愛(ài)我家(jiā)集團副總裁胡景晖表示，從統計(jì)數(shù)據來(lái)看，二手房價格回落的迹象比新房明(míng)顯。他進一步分析說，這主要是由于新房市場上(shàng)，許多(duō)開(kāi)發商降價意願不強，而二手房業主中相當一批改善型購房人(rén)降價出售手中的二手房，套現實現置業升級所緻。

北京中原近日發布的一份研究報告認為(wèi)，樓市的價格調整主要體(tǐ)現在結構中，保障房的逐漸增加供應給市場帶來(lái)的良性調控影(yǐng)響需要在年底以後才會(huì)有(yǒu)比較大(dà)的影(yǐng)響。

在房價環比增幅下滑的背後，商品住宅成交量已現回升迹象。美聯物業發布的全國住宅市場月報顯示，5月份，全國商品住宅銷售面積為(wèi)7197萬平方米，環比增長9.96%，同比增長6.37%，比2008年低(dī)谷時(shí)期高(gāo)出57%。其中，四大(dà)一線城市除上(shàng)海環比略減以外，北京、廣州、深圳的一手住宅成交面積環比分别增長13%、12.39%和(hé)52.72%。

美聯物業全國研究中心提出，從5月份全國房地産開(kāi)發景氣指數(shù)為(wèi)103.2點來(lái)看，雖然調控壓力未減，但(dàn)樓市對調控政策的抗藥性在上(shàng)升，自2011年初開(kāi)始，國房景氣指數(shù)結束2010年3月以來(lái)的回落趨勢，連續四個(gè)月回升，走出一波小(xiǎo)反彈行(xíng)情。

央行(xíng)***近公布的二季度城鎮儲戶問卷調查表明(míng)，雖然未來(lái)一季度有(yǒu)購房意願的居民數(shù)量環比略有(yǒu)下降，但(dàn)依然保持在14.6%的較高(gāo)水(shuǐ)平，特别是在各主要投資方式中，選擇“房地産投資”的居民占22.2%，仍為(wèi)居民投資******。

判斷

三季度房企資金鏈恐再惡化

值得(de)注意的是，初步顯現的成交複蘇迹象遠不能使開(kāi)發商的資金壓力得(de)到實質性緩解，銀行(xíng)信貸再次緊縮，融資成本持續攀升。

6月20日起，央行(xíng)将再度上(shàng)調存款準備金率0.5個(gè)百分點，将凍結資金3800億元。而自2010年以來(lái)，央行(xíng)已累計(jì)上(shàng)調存款準備金率12次，上(shàng)調幅度達到6個(gè)百分點，共有(yǒu)41400億元資金被抽離市場。在貨币緊縮未見放緩的情況下，開(kāi)發商的資金鏈正在受到越來(lái)越嚴厲的考驗。

鏈家(jiā)地産首席分析師(shī)張月認為(wèi)，經過曆次上(shàng)調存款準備金率，已經迫使開(kāi)發商融資方式轉變，對銀行(xíng)貸款的依賴度逐漸降低(dī)。5月全國經濟運行(xíng)數(shù)據顯示，今年1至5月國內(nèi)貸款占房地産開(kāi)發資金來(lái)源的17.9%，比去年同期下降2.4個(gè)百分點。本次存款準備金率的上(shàng)調，将使開(kāi)發商資金鏈更加緊繃，不排除一些(xiē)小(xiǎo)企業臨近資金鏈斷裂的邊緣。

“随着貸款難度的增加、還(hái)款壓力的加大(dà)，二手房商貸比重已經由2010年新政前的47.5%下降至今年5月的24.3%，預計(jì)本次存款準備金上(shàng)調後，銀行(xíng)進一步緊縮住房貸款額度，貸款人(rén)比例将降至20%左右。購買力的減弱也将加大(dà)開(kāi)發商以價換量的難度。”張月則對《經濟參考報》表示。

中航地産(000043)分析師(shī)吳偉表示，在騰挪資金能力有(yǒu)限的背景下，銀行(xíng)首先削減房地産開(kāi)發貸款和(hé)按揭貸款，住宅市場交易量下滑，開(kāi)發商資金鏈受壓，降價以回籠資金，帶動土地和(hé)住宅價格進一步下滑，銀行(xíng)貸款風險回報要求更高(gāo)，進一步削減房地産貸款。

“如果三季度銷售沒有(yǒu)大(dà)的起色的話(huà)，開(kāi)發商的資金鏈将進一步惡化。”廣發證券(000776)地産分析師(shī)沈愛(ài)卿對《經濟參考報》記者表示。他預計(jì)，2011年三季度，開(kāi)發商的各項資金來(lái)源将維持目前的緊張趨勢，如果銷售仍未有(yǒu)起色的話(huà)，将會(huì)迫使開(kāi)發商加大(dà)降價促銷的力度。

WIND統計(jì)數(shù)據顯示，5月房地産開(kāi)發資金來(lái)源同比增速較4月有(yǒu)所回升，分項來(lái)看，除自籌資金外，貸款、外資和(hé)其他等來(lái)源增速全部回落；自籌資金占比繼續上(shàng)升，達到38.6%，而2008年以來(lái)******水(shuǐ)平為(wèi)40.2%。

另外，據中航地産不完全統計(jì)，2011年1季度共發行(xíng)房地産投資及貸款類信托約70個(gè)，融資總額則達到了103億元，3月份平均收益率則達到了9.4%。2010年初，房地産信托産品的平均收益率則基本在7.5%左右。而今年以來(lái)1月、2月、3月平均年化收益率則分别為(wèi)8.27%、9.25%和(hé)9.40%。“目前房地産信托的融資成本已經高(gāo)達15%以上(shàng)。”沈愛(ài)卿表示。

走勢

供應增加利于樓價出現一定幅度回調

在資金鏈條緊繃的情況下，開(kāi)發商們紛紛加大(dà)了推盤和(hé)銷售力度。業內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，多(duō)個(gè)熱點城市已逐漸進入供應小(xiǎo)高(gāo)潮，并可(kě)能在三季度瀕臨價格調整窗口。

從上(shàng)市房企銷售量來(lái)看，萬科、保利和(hé)金地等龍頭5月份的銷售量同比均明(míng)顯上(shàng)升。公開(kāi)資料顯示，萬科2011年5月實現銷售面積81.0萬平方米，銷售金額90.1億元，分别比2010年同期增長72.4%和(hé)76.4%；保利地産(600048)5月份實現簽約面積61.73萬平方米，同比增長31.71%；實現簽約金額74.06億元，同比增長132.09%；金地集團(600383)5月份則實現簽約面積14.6萬平方米，同比增長224.5%；簽約金額20.8億元，同比增長384.8%。

業內(nèi)人(rén)士預測，進入6月，部分熱點城市或迎來(lái)新盤供應年內(nèi)新高(gāo)。以北京為(wèi)例，北京市房地産交易管理(lǐ)網數(shù)據顯示，過去一周(12日至19日)北京共有(yǒu)12個(gè)項目通(tōng)過取得(de)預售證，共增加期房住宅供應近4300套。

張月認為(wèi)，開(kāi)發商當前的“井噴式”推盤狀态，有(yǒu)多(duō)方面原因，其中之一便是今年以來(lái)北京新房住宅銷售的持續低(dī)迷，對房企的流動資金和(hé)期房項目的後續開(kāi)發造成了巨大(dà)的壓力，不少(shǎo)開(kāi)發商的資金鏈已經緊繃。另外，年內(nèi)6次上(shàng)調存款準備金率使開(kāi)發商通(tōng)過銀行(xíng)融資的機會(huì)變得(de)越發渺小(xiǎo)，而通(tōng)過信托、股權融資的成本代價太高(gāo)。再者根據央行(xíng)調查，當前消費者房價下降信心增強，購房意願下降，觀望情緒更加濃厚，而開(kāi)發商卻已經不起長時(shí)間(jiān)僵持消耗。

對于未來(lái)一段時(shí)間(jiān)內(nèi)的市場走勢，部分業內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，供應的增長預計(jì)将會(huì)增加市場銷售壓力，有(yǒu)利于樓價出現一定幅度的回調。如果目前供應量增長的趨勢得(de)以延續，較大(dà)規模的價格調整或在三季度來(lái)臨。不過，胡景晖表示，房價是否會(huì)在第三季度出現拐點，在很(hěn)大(dà)程度上(shàng)還(hái)要看接下來(lái)市場供應量的變化和(hé)貨币流動性的變化，調控形勢依然有(yǒu)一定的嚴峻性。目前，房價尚未出現普遍和(hé)顯著的下降，因此，下半年調控政策撤出或放寬的可(kě)能性不大(dà)。