近日，國土資源部相關負責人(rén)表示，“小(xiǎo)産權房”不予确權登記，不受法律保護。今年國土資源部将聯合相關部門(mén)，選擇“小(xiǎo)産權房”問題相對突出的城市，開(kāi)展“小(xiǎo)産權房”的試點清理(lǐ)，試點城市名單和(hé)試點方案目前正在研究中。至于在什麽地方、如何開(kāi)展，目前都還(hái)正在研究之中。

記者近日走訪發現，太原的一些(xiē)“小(xiǎo)産權房”仍受歡迎，個(gè)别項目還(hái)異常火(huǒ)爆。

“小(xiǎo)産權房”仍大(dà)行(xíng)其“銷”

據有(yǒu)關消息稱，“小(xiǎo)産權房”已經占到中國村鎮住房總量的20%。這些(xiē)規模龐大(dà)的“小(xiǎo)産權房”，是基于極其複雜的開(kāi)發模式下産生(shēng)的，很(hěn)多(duō)還(hái)扛着“舊(jiù)村改造”、“村鎮建設”、“新農村建設”等名義，在不同層級的權力組織主導下開(kāi)發的。

近日，記者走訪太原市一些(xiē)城中村及周邊發現，目前，“小(xiǎo)産權房”躲在限購令的管轄範圍之外，市場表現不錯。有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)産權房由于不受限購令影(yǐng)響而受到越來(lái)越多(duō)剛需購房者的關注，有(yǒu)的項目甚至開(kāi)始悄悄漲價。

許先生(shēng)告訴記者：“大(dà)學畢業後，我選擇了創業，幾年下來(lái)，雖然很(hěn)辛苦攢了點錢(qián)，可(kě)是距離買套手續齊全的商品房，仍然是心有(yǒu)餘而力不足，***終隻好選擇了風險比較大(dà)的‘小(xiǎo)産權房’。”

一業內(nèi)人(rén)士告訴記者，“小(xiǎo)産權房”和(hé)一般意義上(shàng)的商品房相比，“小(xiǎo)産權房”沒有(yǒu)土地出讓金概念，也沒有(yǒu)開(kāi)發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小(xiǎo)産權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的 1/3甚至更低(dī)。“廉價”是大(dà)量許先生(shēng)這樣的居民頂着産權風險購買“小(xiǎo)産權房”的根本原因。

據相關部門(mén)調查統計(jì)，目前，太原市內(nèi)的在售項目有(yǒu)近300個(gè)，其中手續齊全的項目僅70多(duō)個(gè)，證件不全的有(yǒu)80多(duō)個(gè)，城中村的小(xiǎo)産權項目近130個(gè)，占到在售項目總數(shù)的近半。

“小(xiǎo)産權房”不受法律保護

國土系統相關負責人(rén)告訴記者，“小(xiǎo)産權房”并不是一個(gè)法律上(shàng)的概念，隻是一種約定俗成的稱謂。由于複雜的曆史原因，在城市化過程中，集體(tǐ)土地上(shàng)湧現了大(dà)量的“小(xiǎo)産權房”，一定程度上(shàng)解決了居住難題。

有(yǒu)數(shù)據顯示，目前全國小(xiǎo)産權房建設面積達 60多(duō)億平方米，相當于中國房地産業近10年來(lái)的開(kāi)發總量。

據介紹，國家(jiā)發産權證的叫“大(dà)産權房”，國家(jiā)不發産權證的叫“小(xiǎo)産權房”。“小(xiǎo)産權房”、“鄉産權房”有(yǒu)兩種：一種是在集體(tǐ)建設用地上(shàng)建成的，即宅基地上(shàng)建成的房子，隻屬于該村的集體(tǐ)所有(yǒu)者，外村農民根本不能購買；另一種是在集體(tǐ)企業用地或者占用耕地違法建設的。

“小(xiǎo)産權房”如果想摘掉“小(xiǎo)産權的帽子”，首先必須是集體(tǐ)建設用地轉為(wèi)國有(yǒu)建設用地，然後補交土地出讓金等，***後才能轉為(wèi)合法的商品房。但(dàn)集體(tǐ)建設用地轉為(wèi)國有(yǒu)建設用地，國家(jiā)是嚴格監管和(hé)審批的。

太原市國土局相關工作(zuò)人(rén)員表示，國家(jiā)法律已明(míng)确，城鎮居民不得(de)購買農村宅基地建房，也不得(de)購買“小(xiǎo)産權房”。目前，國家(jiā)要求對農村集體(tǐ)土地進行(xíng)确權發證，但(dàn)對“小(xiǎo)産權房”等違法用地不允許确權發證。

因而，太原市所有(yǒu)的“小(xiǎo)産權房”，目前都未完成土地性質的轉換，想要“轉正”基本不可(kě)能。

購買“小(xiǎo)産權房”風險多(duō)

盡管“小(xiǎo)産權房”一片熱銷，但(dàn)仍存在諸多(duō)風險，******的問題就是沒有(yǒu)産權，不受法律的保護。

“除了不能辦理(lǐ)房産證外，那(nà)些(xiē)‘便宜房’實際上(shàng)屬于在政府規定範圍以外的違章建築，如果和(hé)國家(jiā)的規劃相沖突，還(hái)很(hěn)有(yǒu)可(kě)能被拆除，而且業主也不會(huì)得(de)到拆遷安置補償。同時(shí)，房屋質量也沒人(rén)監督，一些(xiē)開(kāi)發商為(wèi)賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隐患，而且入住後的物業管理(lǐ)也極容易出現問題。”

前些(xiē)年，郭女士住着一套“小(xiǎo)産權房”，經常出現類似的糾紛，而且一有(yǒu)糾紛，還(hái)找不到維權的地方。

一提起“小(xiǎo)産權房”，她就惱火(huǒ)：“這些(xiē)房子很(hěn)少(shǎo)有(yǒu)暖氣、天然氣等配套設施。一旦出現糾紛，可(kě)能連水(shuǐ)電(diàn)都沒有(yǒu)了。”

另外，由于缺乏産權，未來(lái)在遺産繼承時(shí)也會(huì)遇到許多(duō)麻煩。借新農村建設、舊(jiù)村改造名義，是“小(xiǎo)産權房”目前普遍的運作(zuò)模式，具有(yǒu)打擦邊球的性質。

一位業內(nèi)人(rén)士還(hái)透露，因為(wèi)沒有(yǒu)辦理(lǐ)相關手續，所以這種房子房價是很(hěn)低(dī)，而且有(yǒu)些(xiē)開(kāi)發商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上(shàng)撤離，後續引發的許多(duō)麻煩都甩給了購房者。

“小(xiǎo)産權房”何去何從？

2月21日，國土資源部召開(kāi)《2011年房地産用地管理(lǐ)調控和(hé)集體(tǐ)土地建公租房情況》新聞發布會(huì)，公布2011年房地産用地管理(lǐ)調控等情況。

國土部相關負責人(rén)表示，小(xiǎo)産權房不予确權登記，不受法律保護，今年國土資源部将會(huì)在全國選擇部分城市開(kāi)展小(xiǎo)産權房清理(lǐ)試點工作(zuò)。

太原作(zuò)為(wèi)“小(xiǎo)産權房”較為(wèi)集中的城市，盡管從中央到地方對小(xiǎo)産權房的“追打”之聲不絕于耳，但(dàn)是各種名頭的小(xiǎo)産權房仍然不斷地粉墨登場。

“試點清理(lǐ)”之下，如何處置這些(xiē)每天都在生(shēng)長變大(dà)的住宅，更成為(wèi)人(rén)們所注目的焦點所在。

小(xiǎo)産權房仍舊(jiù)受“熱捧”

2011年至今，商品住宅市場進入低(dī)迷期。在成交量急劇(jù)下降的同時(shí)，也催熱了不受“限購令”限制(zhì)的小(xiǎo)産權房。日前，記者對太原市內(nèi)多(duō)家(jiā)城中村改建項目的售樓處進行(xíng)探訪發現，有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)産權房由于不受限購令影(yǐng)響而受到越來(lái)越多(duō)“剛需”購房者的關注，有(yǒu)的項目甚至開(kāi)始悄悄漲價。曾經飽受人(rén)們诟病的“小(xiǎo)産權房”，現在又有(yǒu)了新的市場。“東秀苑”、“富康苑”、“杏花(huā)苑”、“東福佳苑”等等，隔着幾米遠，就會(huì)出現一家(jiā)樓盤的售樓處，而記者進去挨個(gè)一問：價格是挺便宜，普遍每平方米在1000元至3000元之間(jiān)，但(dàn)沒有(yǒu)一家(jiā)樓盤能拿(ná)出正兒八經的《國有(yǒu)土地使用權證》。

據記者了解，随着城市的拓展，楊家(jiā)堡村、親賢村、南屯村、許坦村等分布在太原市中心區(qū)域內(nèi)的城中村，由于有(yǒu)着優越的地理(lǐ)位置，成為(wèi)太原市民眼中新的“黃金地段”。迎春街(jiē)僅是若幹小(xiǎo)産權房開(kāi)發的一個(gè)縮影(yǐng)，城北的太鋼附近、城西的西礦街(jiē)以西、城南的晉祠路、晉陽湖(hú)周邊，以及城東南的太榆路上(shàng)，小(xiǎo)産權房的銷售地盤仍在擴大(dà)。

地處村莊深處的“塔吊”正歡快地起降，下面就是一個(gè)個(gè)迅速生(shēng)長的小(xiǎo)産權樓房。太原市小(xiǎo)産權房的存量面積和(hé)每年的新增面積是多(duō)少(shǎo)？沒有(yǒu)人(rén)能夠給出一個(gè)準确的數(shù)字，但(dàn)從城市邊緣區(qū)村村争上(shàng)小(xiǎo)産權房的景象來(lái)看，這個(gè)規模******小(xiǎo)不了。

“清理(lǐ)”之下并未銷聲匿迹

與商品房相比，由于小(xiǎo)産權房是在集體(tǐ)土地上(shàng)直接建設，土地成本極低(dī)，因此價格優勢盡顯，但(dàn)問題也顯而易見。如果想摘掉“小(xiǎo)産權”的帽子，首先必須是集體(tǐ)建設用地轉為(wèi)國有(yǒu)建設用地，然後補交土地出讓金等手續，***後才能轉成為(wèi)合法的商品房。但(dàn)集體(tǐ)建設用地轉為(wèi)國有(yǒu)建設用地，國家(jiā)是嚴格控制(zhì)和(hé)審批的。

目前國家(jiā)要求對農村集體(tǐ)土地進行(xíng)确權發證，但(dàn)對小(xiǎo)産權房等違法用地不允許确權發證。而太原市所有(yǒu)的小(xiǎo)産權房，目前都未完成土地性質的轉換，想要“轉正”基本不可(kě)能。

不被法律所認可(kě)的小(xiǎo)産權房，生(shēng)存環境自然好不到哪兒去。從2004年國土資源部明(míng)确禁止為(wèi)城鎮居民在農村購買和(hé)違法建造的住宅發放土地使用證開(kāi)始，國土資源部也曾多(duō)次高(gāo)調表示違規小(xiǎo)産權房将拆除。而今年将試點清理(lǐ)小(xiǎo)産權房，其矛頭也直指亂占耕地的小(xiǎo)産權房。

但(dàn)小(xiǎo)産權房似乎并未因此而銷聲匿迹，反而呈現出了異常的熱鬧态勢。不僅太原，全國亦是如此。在深圳、重慶、成都乃至北京，“打不死”的小(xiǎo)産權房一處接一處出現，吸引了更多(duō)購房者的注意。

據相關部門(mén)調查統計(jì)，目前，太原市在售樓盤項目有(yǒu)近300個(gè)，其中手續齊全的項目僅70多(duō)個(gè)，證件不全的有(yǒu)80多(duō)個(gè)，城中村的小(xiǎo)産權項目近130個(gè)，占到在售項目總數(shù)的近半。

價格優勢更加“明(míng)顯”

據記者調查發現，随着省城房價的不斷上(shàng)漲，周邊“城中村”小(xiǎo)産權房開(kāi)發日漸增長，其以低(dī)價位入市，吸引了衆多(duō)的中低(dī)收入購房者，市場份額也越來(lái)越大(dà)。

日前，一則樓市廣告讓記者頗為(wèi)震驚：“東秀苑，888元/平方米成就你(nǐ)的先鋒生(shēng)活。本項目888元/平方米，已經突破了房地産的一個(gè)極限。”随後，記者來(lái)到位于馬道(dào)坡街(jiē)下莊北的該樓盤，其均價雖沒有(yǒu)廣告中宣傳的誇張，但(dàn)面對均價1850元每平方米的房子，其誘惑力不言而喻。

當記者詢問購買這類房屋産權是否有(yǒu)保障及将來(lái)能否進行(xíng)轉讓等問題時(shí)，銷售人(rén)員告訴記者：“能領到區(qū)政府發的‘小(xiǎo)産權’證，也能進行(xíng)交易過戶，而且手續完善後還(hái)可(kě)以領到大(dà)紅本。”

随後記者來(lái)到東澗河(hé)村的“幸福苑”樓盤銷售接待中心，兩位工作(zuò)人(rén)員正忙着接待看房者。順着銷售人(rén)員的指引，一位購房者正在觀看樓盤的模型。“電(diàn)視(shì)上(shàng)說了，購買小(xiǎo)産權房者的利益将受到保護，這裏的房價将來(lái)一定會(huì)漲。”售房者接着說：“要買就得(de)快點，訂晚了可(kě)不是現在這個(gè)價格了。”

盡管太原房價仍處于全國省會(huì)城市的中下遊水(shuǐ)平，但(dàn)住宅均價依然高(gāo)達5688元每平方米，買一套100平方米的房子平均要花(huā)57萬餘元。兩者相比較，不難看出小(xiǎo)産權房對于中低(dī)收入人(rén)群的吸引力。

小(xiǎo)産權房不受法律保護為(wèi)何還(hái)有(yǒu)大(dà)市場？ 對此，幸福苑售樓顧問小(xiǎo)劉告訴記者，與周邊7000元每平米的房價相比，該小(xiǎo)産權房1600元每平米的價格顯得(de)十分優惠，而且該處房子均為(wèi)小(xiǎo)高(gāo)層，戶型、配套都很(hěn)不錯。

違法的小(xiǎo)産權房拆不拆？

大(dà)量違法的小(xiǎo)産權房怎麽處理(lǐ)，更成為(wèi)人(rén)們所注目的焦點所在。“全國的小(xiǎo)産權房之所以屢禁不止，與現實中大(dà)量存在的小(xiǎo)産權房沒被依法處理(lǐ)有(yǒu)直接關系。既然違法，就該法辦。”省內(nèi)知名開(kāi)發商王總在接受記者采訪時(shí)表示，對小(xiǎo)産權房現在不處理(lǐ)，并不等于以後不處理(lǐ)。不管将來(lái)國家(jiā)如何出台政策、法律，就目前購買小(xiǎo)産權房來(lái)說，面臨的風險要大(dà)于潛在的收益。

王總給記者列舉了一些(xiē)國內(nèi)大(dà)城市對小(xiǎo)産權房的處理(lǐ)結果：2010年6月北京“水(shuǐ)岸江南”二期32棟房子被推倒，被稱為(wèi)國土資源部“一案一處理(lǐ)”新政的******大(dà)案。2010年7月，海南三亞展開(kāi)了一場聲勢浩大(dà)的集中打擊小(xiǎo)産權房等違章建築的“鐵(tiě)錘行(xíng)動”。兩天拆除16棟、總建築面積2.6萬平方米的小(xiǎo)産權房。2010年11月14日，西安市展開(kāi)******規模的一次針對小(xiǎo)産權房的執法活動，取締了轄區(qū)內(nèi)26家(jiā)小(xiǎo)産權房售樓中心，涉及違規占地面積達820多(duō)畝。

“這麽多(duō)人(rén)都買了小(xiǎo)産權房，能全拆了嗎？”法不責衆以及法難責衆的社會(huì)心理(lǐ)和(hé)社會(huì)經驗，也是小(xiǎo)産權房迅速蔓延的一個(gè)重要因素。

王總表示，一些(xiē)人(rén)甚至認為(wèi)，國家(jiā)遲早會(huì)出台政策将小(xiǎo)産權房合法化。正是有(yǒu)了這種心理(lǐ)，一些(xiē)人(rén)仍然在頂風購買小(xiǎo)産權房。即使将來(lái)國家(jiā)允許以補辦手續和(hé)補交費用的形式取得(de)正式産權，也不可(kě)能給買受人(rén)“免費的午餐”。加上(shàng)土地出讓費用、應向國家(jiā)繳納的稅費等，買受人(rén)所獲得(de)的“超額利潤”恐怕所剩無幾。如果國家(jiā)未來(lái)的政策對買受人(rén)的利益不予承認的話(huà)，買受人(rén)恐怕要面對無法“保本”的危險。

定性小(xiǎo)産權：在集體(tǐ)土地上(shàng)建設的商品房都是違法的

一方面，是大(dà)量購房者對便宜的小(xiǎo)産權房蜂擁而至，另一方面，小(xiǎo)産權房的開(kāi)發者——各城區(qū)的村委會(huì)（有(yǒu)的已改為(wèi)居委會(huì)）掌握土地的所有(yǒu)權，土地轉眼就能變成工地，這更加劇(jù)了小(xiǎo)産權處理(lǐ)問題上(shàng)的複雜性。

今年，我省将實現農村集體(tǐ)土地确權登記全覆蓋，這些(xiē)在農村集體(tǐ)土地上(shàng)成長起來(lái)的小(xiǎo)産權房，在土地确權登記過程中，省國土資源廳明(míng)确指出并要求，嚴禁通(tōng)過土地登記将違法違規用地合法化，對于違法宅基地和(hé)建設用地須依法依規處理(lǐ)後方可(kě)登記。城鎮居民在農村購置的宅基地、農民住宅或“小(xiǎo)産權房”等違法用地，仍将屬于違法違規用地，不能合法化，不能登記發證。對于沒有(yǒu)權屬來(lái)源證明(míng)的宅基地和(hé)集體(tǐ)建設用地，須在查明(míng)土地曆史使用情況和(hé)使用現狀，認定合法後，方可(kě)走程序并确權登記發證。對于未完成确權登記的市、縣，土地征收審批将一律暫停。

省國土資源廳有(yǒu)關負責人(rén)表示，今年山(shān)西省将加快推進農村集體(tǐ)土地确權登記發證工作(zuò)，年內(nèi)将完成全省28120個(gè)行(xíng)政村的土地權屬調查，實現農村集體(tǐ)土地确權登記和(hé)土地所有(yǒu)權宗地新編碼全覆蓋；凡是到2012年底，未按時(shí)完成農村集體(tǐ)土地所有(yǒu)權登記發證工作(zuò)的市、縣，農地轉用、土地征收審批暫停，農村土地整治項目不予立項。

國土資源部副部長贠小(xiǎo)蘇強調：“無論是否建在耕地上(shàng)，隻要是沒有(yǒu)經過批準，沒有(yǒu)辦轉讓征收手續，在農村集體(tǐ)土地上(shàng)建設的商品房都是違法的。村級幹部、鄉級幹部沒有(yǒu)權力做(zuò)主出租、出讓農村的集體(tǐ)土地去蓋商品房，村級幹部、鄉級幹部私自做(zuò)主出讓也是違法的。如果蓋商品房占農用地，必須在依法辦理(lǐ)轉讓征收手續以後，按照城市規劃來(lái)建商品房，否則其他行(xíng)為(wèi)都是違法違規的。”