12月24日，在一年一度的全國住房城鄉建設工作(zuò)會(huì)議上(shàng)，住房和(hé)城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)部長姜偉新部署明(míng)年工作(zuò)時(shí)，明(míng)确表示，要繼續抓好房地産市場調控和(hé)監管工作(zuò)。明(míng)年的房地産調控要更加注重針對性、連續性和(hé)穩定性。會(huì)議傳遞出三個(gè)政策信号，更加注重分類指導、探索發展共有(yǒu)産權住房以及強化市場監管。

  住建部的表态，意味着中國房地産調控正式告别“一刀切”，地方政府将因地制(zhì)宜地調控房地産市場。

  業內(nèi)專家(jiā)均向中國房地産報記者表示，未來(lái)，中國商品房市場将更多(duō)由“市場”發揮作(zuò)用，而2014年調控則以地方政府執行(xíng)既有(yǒu)政策為(wèi)主。

  “每個(gè)城市根據自己的實際情況來(lái)決定自己的走向，無論是減少(shǎo)行(xíng)政化手段還(hái)是加強調控，***終的目的都是為(wèi)了城市本身房價的穩定。”中原集團研究中心總監劉淵向記者表示。

  未來(lái)調控放權地方政府

  “姜偉新部長特别強調了對2013年調控效果的不滿意。”參會(huì)人(rén)士透露，姜偉新在會(huì)上(shàng)表示，2013年全國多(duō)地的房價整體(tǐ)呈現上(shàng)漲趨勢，其中部分熱點城市或城市中心區(qū)房價上(shàng)漲幅度很(hěn)大(dà)。雖然多(duō)地參會(huì)代表擔心房價考核目标并未完成，但(dàn)此次會(huì)議上(shàng)并沒有(yǒu)提及年初曾要求的房價目标考核問題，也沒有(yǒu)對這些(xiē)上(shàng)漲過快的城市進行(xíng)問責。

  2013年全年來(lái)看，一線城市和(hé)部分二線城市表現較熱，房價有(yǒu)持續上(shàng)漲和(hé)反彈的市場風險；三四線城市則由于市場供應量充裕，市場整體(tǐ)表現相對平淡，價格上(shàng)漲動力不足，一些(xiē)城市還(hái)出現了市場成交量低(dī)迷、房價下跌或停漲的狀态。

  針對這種市場的分化情況，姜偉新表示，明(míng)年要強調調控的針對性。針對房地産市場出現的新情況，更加注重分類指導。“一線城市和(hé)部分房價上(shàng)漲過快的二線城市要從嚴落實差别化住房信貸稅收和(hé)住房限購政策。而房價開(kāi)始下跌的三四線城市，則要注重消化庫存，控制(zhì)增量的開(kāi)發。”劉淵表示。

  今年9月到12月，全國共有(yǒu)18個(gè)城市出台了樓市調控政策，在這18個(gè)城市的樓市調控或“加碼”或“松綁”下，房地産市場已逐漸回到合理(lǐ)區(qū)位。例如，北京、上(shàng)海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市，鄭州(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)等部分熱點二線城市出台了“階段性”收緊政策；蕪湖(hú)(樓盤)、舟山(shān)(樓盤)、溫州(樓盤)、徐州(樓盤)等城市則或明(míng)或暗出台了定向寬松措施，合理(lǐ)調節市場供需結構。

  亞太城市房地産研究院院長謝逸楓對中國房地産報記者表示，住建部的表态基本都在預期之內(nèi)，主要是與三中全會(huì)的精神以及地方調控政策的加強和(hé)樓市兩極分化的現狀有(yǒu)着直接關系。在他看來(lái)，未來(lái)中國商品房市場将更多(duō)由市場來(lái)主導，2014年将沿用地方政府的既有(yǒu)調控政策。

  “國家(jiā)已開(kāi)始強調對不同城市的‘分類指導’，這将導緻不同城市的調控政策具有(yǒu)‘分化’的特征，通(tōng)過政策‘分化’有(yǒu)望使各地不同的市場需求得(de)以釋放，供求矛盾得(de)以平衡，從而使總體(tǐ)市場回歸合理(lǐ)。”同策咨詢研究部總監張宏偉對記者表示。

  謝逸楓認為(wèi)，2014年地方政府調控如何走與政策如何執行(xíng)，關鍵還(hái)是要等2014年3月全國兩會(huì)以後才會(huì)明(míng)朗。

  共有(yǒu)産權商品房和(hé)保障房齊推

  “要鼓勵地方從本地實際出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有(yǒu)産權住房。”在此次住建部工作(zuò)會(huì)議上(shàng)，姜偉新透露，2014年城鎮保障性安居工程建設的目标任務是基本建成480萬套以上(shàng)，新開(kāi)工600萬套以上(shàng)，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上(shàng)。

  這是在落實中央經濟工作(zuò)會(huì)議提出的目标，“努力解決好住房問題，加大(dà)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和(hé)供給，做(zuò)好棚戶區(qū)改造。”

  業內(nèi)專家(jiā)認為(wèi)，從新型城鎮化的發展來(lái)看，現階段強調做(zuò)好住房保障工作(zuò)，其實是在為(wèi)穩妥推進土地管理(lǐ)制(zhì)度改革與新型城鎮化做(zuò)鋪墊。新型城鎮化規劃出台，城鄉二元結構勢必會(huì)逐漸破除，在這個(gè)過程中，農民轉化為(wèi)市民勢在必然。但(dàn)是，農民在城鎮化過程中能否享受到現代化的成果還(hái)是未知數(shù)，賦予農民更多(duō)财産權利，推進城鄉要素平等交換和(hé)公共資源均衡配置等在操作(zuò)環節都還(hái)是未知數(shù)。

  共有(yǒu)産權住房方面，實際上(shàng)已經有(yǒu)多(duō)年的試點和(hé)研究，此番終于納入國家(jiā)政策層面予以探索。

  2005年5月，南京市建委研究室主任陸玉龍即發表《共有(yǒu)産權：經濟适用房制(zhì)度創新研究》；2007年5月18日，在接受中國房地産報采訪時(shí)，陸玉龍認為(wèi)“共有(yǒu)産權制(zhì)度就是将經濟适用房作(zuò)為(wèi)不動産的長期有(yǒu)效性與受助家(jiā)庭經濟狀況的動态性有(yǒu)機對接起來(lái)，形成了受助家(jiā)庭走向富裕而退出住房保障的機制(zhì)和(hé)經濟适用房循環利用的機制(zhì)”，這樣一來(lái)，“政府投資建設一套經濟适用房，不再是隻解決某一戶中低(dī)收入家(jiā)庭的住房困難，而是可(kě)以實現循環使用，為(wèi)多(duō)戶中低(dī)收入家(jiā)庭解決住房困難”。

  2007年8月，淮安(樓盤)市首創了與市場接軌的共有(yǒu)産權經濟适用房模式，即中低(dī)收入住房困難家(jiā)庭購房時(shí)，可(kě)按個(gè)人(rén)與政府的出資比例，共同擁有(yǒu)房屋産權。其用地由劃撥改為(wèi)出讓，将出讓土地與劃撥土地之間(jiān)的價差和(hé)政府給予經濟适用住房的優惠政策，顯化為(wèi)政府出資，形成政府産權。

  本次住建工作(zuò)會(huì)議中并未對共有(yǒu)産權住房進行(xíng)詳細說明(míng)。按照陸玉龍此前的設想，在共有(yǒu)産權制(zhì)度下，經濟适用房交易方式有(yǒu)三種，一是經濟适用房産權整體(tǐ)出讓，由政府和(hé)受助者按比例分配售房收入；二是政府出資收購受助者産權，收回經濟适用房的占用和(hé)使用權；三是向受助者出讓政府産權，政府收回現金，再投入經濟适用房建設。經濟适用房交易時(shí)間(jiān)越早越好，次數(shù)越多(duō)越好。

  據知情業內(nèi)人(rén)士向記者介紹，目前，一些(xiē)地方開(kāi)展共有(yǒu)産權保障方式的主要做(zuò)法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有(yǒu)的還(hái)給予适當财政補助、稅費減免，以降低(dī)住房的建設成本，然後以低(dī)于市場價格配售給符合條件的購房家(jiā)庭。配售時(shí)，在合同中明(míng)确共有(yǒu)雙方的産權份額及将來(lái)上(shàng)市交易的條件和(hé)增值所得(de)的分配比例。

  實踐了幾年後，住建部認為(wèi)，發展共有(yǒu)住房，在政府的支持下，充分發揮市場作(zuò)用，能夠調動群衆依靠自己努力改善住房條件的積極性，有(yǒu)利于加快解決群衆住房困難。同時(shí)，再發展共有(yǒu)産權保障房，符合公平、效率原則，也可(kě)以避免陷入福利陷阱，有(yǒu)利于保持或激發社會(huì)的活力。

  “這次會(huì)議上(shàng)姜偉新要求推廣和(hé)學習北京的自住型商品房。”上(shàng)述參會(huì)人(rén)士說，在要求房價漲幅較大(dà)的城市增加有(yǒu)效供應時(shí)，姜偉新特别提到了北京的自住型商品房。