近期的房産新聞引人(rén)關注：

首先是在深圳，該市已停止執行(xíng)《關于按照國家(jiā)政策執行(xíng)住宅戶型比例要求的通(tōng)知》，這意味着“7090政策”在深圳的正式退出。

在上(shàng)海，2024年首批土地拍賣中，一個(gè)顯著的變化是住宅中小(xiǎo)套型比例的調整，标志(zhì)着持續18年的“7090政策”退出上(shàng)海土地市場。

所謂“7090政策”指的是，單套住房建築面積90平方米以內(nèi)的住房面積比重需達到住宅總面積的70%以上(shàng)。

這兩個(gè)重量級城市相繼退出“7090政策”，預示着房地産市場的新動向：

未來(lái)剛需家(jiā)庭的購房需求将通(tōng)過配售型保障性住房得(de)到滿足，商品住房将更多(duō)地滿足改善型住房的需求。

在太原，新建商品房項目中針對剛需的産品越來(lái)越少(shǎo)，而改善型住房的趨勢愈發明(míng)顯。

從太原三月的成交榜單前十名來(lái)看，除了建投尚康壹号提供面向剛需客戶的89㎡小(xiǎo)戶型外，其他九個(gè)項目的***小(xiǎo)戶型都超過了100㎡。

曾經作(zuò)為(wèi)樓市主力的小(xiǎo)戶型産品，在太原樓市中的供應和(hé)需求比例正逐漸減小(xiǎo)。取而代之的是100㎡、110㎡，甚至更大(dà)的起步三房戶型。

小(xiǎo)戶型産品的減少(shǎo)，相應地是大(dà)戶型産品的增加。

按照過去的市場邏輯，小(xiǎo)戶型應該更容易銷售，因為(wèi)它們能吸引更廣泛的買家(jiā)群體(tǐ)。然而，為(wèi)何市場上(shàng)的起步戶型越來(lái)越大(dà)，改善型戶型越來(lái)越多(duō)呢？

近三年來(lái)，太原購房者的戶型偏好出現了顯著變化，100㎡以下的戶型比例從2021年的30%降至2023年的18%，而100㎡以上(shàng)的戶型比例則從70%升至82%。

這組數(shù)據表明(míng)，太原的購房群體(tǐ)已經從以剛需客戶為(wèi)主轉變為(wèi)以改善型和(hé)高(gāo)端客戶為(wèi)主。

此外，對于許多(duō)剛需客戶而言，若小(xiǎo)戶型仍維持在90㎡左右，空(kōng)間(jiān)會(huì)顯得(de)過于狹小(xiǎo)，居住體(tǐ)驗不佳。因此，即使是首次置業的剛需業主也更傾向于選擇超過100平方米的戶型。

另一方面，配售型保障房的推出對太原的剛需市場産生(shēng)了重大(dà)影(yǐng)響。

例如，太原******配售型保障房項目——錦繡長風，其戶型範圍設定為(wèi)80-140㎡。

這個(gè)較大(dà)的戶型跨度為(wèi)不同類型的客戶提供多(duō)種選擇。

當前，太原剛需市場份額正不斷被改善型及高(gāo)端項目蠶食。為(wèi)了應對這種局面，剛需項目不得(de)不采取降價策略。

目前，在售的100㎡以下戶型項目主要以存量房為(wèi)主。總體(tǐ)來(lái)說，小(xiǎo)戶型因其單價低(dī)、首付低(dī)、總價低(dī)的特性，并非去化難題所在。

目前太原市場上(shàng)流行(xíng)的85-90㎡戶型多(duō)以兩居室為(wèi)主，且由于連廊設計(jì)，次卧采光受限。從小(xiǎo)面積戶型的結構來(lái)看，大(dà)同小(xiǎo)異。

随着價格的下降，未來(lái)太原房地産市場戶型供應趨向于縣城模式（小(xiǎo)三居為(wèi)主，大(dà)三居為(wèi)輔）。畢竟，對于大(dà)多(duō)數(shù)家(jiā)庭來(lái)說，“兩室”顯得(de)不夠實用，而“三居”則恰到好處。

對于即将入市和(hé)在可(kě)研前期的太原房地産項目（或者全國都有(yǒu)此趨勢），小(xiǎo)戶型怎麽做(zuò)？做(zuò)多(duō)少(shǎo)？這必然成為(wèi)定位前期需要着重考慮的問題。