國家(jiā)有(yǒu)關部委近日分别出台措施，以鞏固房地産市場調控成果，促進房地産市場健康發展。昨天，央行(xíng)網站(zhàn)公布消息，貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上(shàng)。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然******可(kě)以享受20%的比例。财政部、國稅總局、住建部昨天也聯合發布通(tōng)知，自10月1日起，個(gè)人(rén)購買首套普通(tōng)住房契稅将下調，對出售自有(yǒu)住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人(rén)不再減免個(gè)人(rén)所得(de)稅。

房産稅改革逐步擴大(dà)到全國

國家(jiā)有(yǒu)關部委近日分别出台措施，要求加大(dà)貫徹落實房地産市場宏觀調控政策措施的力度，要立即研究制(zhì)定貫徹落實國發〔2010〕10号文件的實施細則。已印發實施細則的地區(qū)，要根據***近國家(jiā)有(yǒu)關部委出台的政策措施進行(xíng)調整和(hé)完善。房價過高(gāo)、上(shàng)漲過快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間(jiān)內(nèi)限定居民家(jiā)庭購房套數(shù)。

住建部、國土部、監察部決定，對省級人(rén)民政府穩定房價和(hé)住房保障工作(zuò)進行(xíng)考核與問責。對政策落實不到位、工作(zuò)不得(de)力的，要進行(xíng)約談，直至追究責任。

加快推進房産稅改革試點工作(zuò)，并逐步擴大(dà)到全國。加大(dà)住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄擡房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行(xíng)為(wèi)。各地要加大(dà)對各地2010年住房建設計(jì)劃和(hé)用地供應計(jì)劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小(xiǎo)套型普通(tōng)商品住房和(hé)保障性住房建設計(jì)劃和(hé)供地計(jì)劃。

二套房首付不得(de)低(dī)于50%

根據更加明(míng)确的差别化房貸政策，央行(xíng)和(hé)銀監會(huì)要求各商業銀行(xíng)暫停發放居民家(jiā)庭購買第三套及以上(shàng)住房貸款；對不能提供一年以上(shàng)當地納稅證明(míng)或社會(huì)保險繳納證明(míng)的非本地居民暫停發放購房貸款；對貸款購買第二套住房的家(jiā)庭，嚴格執行(xíng)首付款比例不低(dī)于50%、貸款利率不低(dī)于基準利率1.1倍的規定。

此外，央行(xíng)和(hé)銀監會(huì)明(míng)确要求各商業銀行(xíng)要加強對消費性貸款的管理(lǐ)，禁止用于購買住房。對有(yǒu)土地閑置、改變土地用途和(hé)性質、拖延開(kāi)竣工時(shí)間(jiān)、捂盤惜售等違法違規行(xíng)為(wèi)的房地産開(kāi)發企業，各商業銀行(xíng)停止對其發放新開(kāi)發項目貸款和(hé)貸款展期。對不認真執行(xíng)差别化信貸政策的商業銀行(xíng)，一經查實要嚴肅處理(lǐ)。

央行(xíng)和(hé)銀監會(huì)同時(shí)要求，繼續支持房地産開(kāi)發企業承擔中低(dī)價位、中小(xiǎo)套型商品住房項目和(hé)參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制(zhì)定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

個(gè)人(rén)買賣住房稅收優惠收緊

根據三部門(mén)發布的通(tōng)知，房地産交易環節契稅政策方面，對個(gè)人(rén)購買普通(tōng)住房，且該住房屬于家(jiā)庭（成員範圍包括購房人(rén)、配偶以及未成年子女，下同）******住房的，減半征收契稅。對個(gè)人(rén)購買90平方米及以下普通(tōng)住房，且該住房屬于家(jiā)庭******住房的，減按1％稅率征收契稅。個(gè)人(rén)購買的普通(tōng)住房，凡不符合上(shàng)述規定的，不得(de)享受上(shàng)述優惠政策。此前規定，個(gè)人(rén)購買自用普通(tōng)住宅，即可(kě)暫減半征收契稅。

此次調整還(hái)涉及個(gè)人(rén)所得(de)稅的優惠政策。通(tōng)知明(míng)确，對出售自有(yǒu)住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人(rén)不再減免個(gè)人(rén)所得(de)稅。通(tōng)知要求，征收機關應查詢納稅人(rén)契稅納稅記錄；無記錄或有(yǒu)記錄但(dàn)有(yǒu)疑義的，根據納稅人(rén)的申請(qǐng)或授權，由房地産主管部門(mén)通(tōng)過房屋登記信息系統查詢納稅人(rén)家(jiā)庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家(jiā)庭住房登記查詢結果的，納稅人(rén)應向征收機關提交家(jiā)庭住房實有(yǒu)套數(shù)書(shū)面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》的有(yǒu)關規定處理(lǐ)。

■專家(jiā)解讀

力度明(míng)顯比以往更加嚴格

北京中原三級市場研究總監張大(dà)偉認為(wèi)，這次細則再次重申各地要嚴格落實“國十條”，并督促各地出台落實的細則，首次提出“房價過高(gāo)、上(shàng)漲過快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間(jiān)內(nèi)限定居民家(jiā)庭購房套數(shù)”，力度明(míng)顯比以往更加嚴格。

新政首次提及查處經紀機構炒買炒賣、哄擡房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行(xíng)為(wèi)。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多(duō)處之前的細則都有(yǒu)補充。以北京為(wèi)例，大(dà)部分現在的二手房成交納稅隻有(yǒu)實際應納稅額的50%。新政一旦******實施将使得(de)二手炒家(jiā)面臨高(gāo)額的炒房成本。針對有(yǒu)違法記錄的開(kāi)發商，新政也再次嚴格要求。

利于打擊外地投資投機者

上(shàng)海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“各商業銀行(xíng)暫停發放居民家(jiā)庭購買第三套及以上(shàng)住房貸款；對不能提供一年以上(shàng)當地納稅證明(míng)或社會(huì)保險繳納證明(míng)的非本地居民暫停發放購房貸款”，這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那(nà)樣隻要求房價過高(gāo)城市有(yǒu)選擇性地實行(xíng)，将有(yǒu)利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上(shàng)”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通(tōng)住宅的貸款******首付可(kě)為(wèi)20%，現在一刀切，必須三成以上(shàng)。“各商業銀行(xíng)要加強對消費性貸款的管理(lǐ)，禁止用于購買住房”，這條将比較有(yǒu)力地堵住那(nà)些(xiē)通(tōng)過消費貸款買房的所謂“灰色通(tōng)道(dào)”。

調控對象已轉向剛需群體(tǐ)

陽光100集團常務副總裁範小(xiǎo)沖認為(wèi)，對首付款加至三成的改變說明(míng)這次政策調控的對象已經從投資群體(tǐ)轉向了剛需群體(tǐ)。4月份以來(lái)的調控使得(de)絕大(dà)多(duō)數(shù)投資型買家(jiā)已經離場，現在市場主體(tǐ)就是剛需，其中尤以首次置業為(wèi)主。提高(gāo)首付，一方面政府是在提醒剛需購房應該有(yǒu)足夠的能力和(hé)理(lǐ)性，另一方面也是在加強金融風險防範，首付兩成和(hé)首付三成對銀行(xíng)而言，風險是大(dà)不相同的。對暫時(shí)無法買房的群體(tǐ)，其住房問題主要由公租房來(lái)解決。這表明(míng)政府正在逐步完善租賃和(hé)購買相結合的住房體(tǐ)系的建設。

張大(dà)偉表示，目前貸款購房占二手房及商品房總量為(wèi)5-6成。其中首套房占比為(wèi)貸款人(rén)數(shù)中的70%，占整體(tǐ)購房人(rén)群比例為(wèi)4成左右。這部分人(rén)群将全部需要增加一成首付。

新政表明(míng)政府調控樓市決心

在範小(xiǎo)沖看來(lái)，這次出台的政策基本都是國十條的重申，并沒有(yǒu)太多(duō)新的政策，但(dàn)表明(míng)了政府對調控樓市的決心。“從政策出台形式，到內(nèi)容表述，都非常強烈地表明(míng)政府對樓市的調控決心之堅決”，“近期市場出現了對調控效果質疑、認為(wèi)調控再次成‘空(kōng)調’的言論，這一輪政策就是要徹底打消這些(xiē)言論，表明(míng)政府将堅定不移地把樓市調控執行(xíng)下去，将有(yǒu)效地抑制(zhì)當下出現的樓市成交量上(shàng)升、部分城市房價上(shàng)漲的苗頭”。

張大(dà)偉認為(wèi)，第二輪調控是在剛需的期待、炒房客及開(kāi)發商的忐忑中提前到來(lái)的，相比之前大(dà)家(jiā)預料的出台房産稅等，本次政策依然保有(yǒu)了懸念，預留了後手，各方面都比4月的政策更加嚴格，但(dàn)也留存了幾個(gè)問題，如執行(xíng)時(shí)間(jiān)、執行(xíng)期限、各地如何出台細則等。

房屋租賃市場價格很(hěn)難上(shàng)漲

中原地産三級市場研究總監張大(dà)偉認為(wèi)，此輪新政對二手房市場的影(yǐng)響主要是可(kě)能改變業主和(hé)購房者的心理(lǐ)預期，而且政策提及了将對契稅、納稅額做(zuò)調查及調整。“政府的堅定表态将會(huì)打消部分業主意圖提價的心理(lǐ)，同時(shí)使得(de)部分意欲近期入市的購房者再度觀望。”

因此，張大(dà)偉認為(wèi)市場成交量很(hěn)可(kě)能會(huì)跌到新政後******的6-7月份不足萬套的狀态，而且價格也應該出現再次下調趨勢。

對租賃市場，他認為(wèi)将逐步平穩下調，“到時(shí)候，買房的人(rén)觀望，賣房的人(rén)賣不掉隻能出租，租金很(hěn)難上(shàng)漲。”

■股市分析

地産股面臨下行(xíng)風險

本次信貸政策調整基本和(hé)市場之前傳聞的類似，房地産調控“重磅炸彈”悉數(shù)登場，地産股何去何從？

信達證券研發中心副總劉景德認為(wèi)，可(kě)以肯定的是，此次措施的出台将對地産股形成打擊，短(duǎn)期來(lái)看地産股将進一步調整。特别是今年以來(lái)，對于房地産的調控政策始終沒有(yǒu)間(jiān)斷，在一系列政策的狂轟濫炸之下，房地産闆塊在今年幾乎沒有(yǒu)任何的投資機會(huì)。預計(jì)未來(lái)各地政府和(hé)部委将陸續對政策予以細化執行(xíng)，這也将直接影(yǐng)響到行(xíng)業未來(lái)調整幅度和(hé)持續的時(shí)間(jiān)。劉景德表示，整體(tǐ)來(lái)看，行(xíng)業交易量大(dà)幅度萎縮已成必然，價格調整取決于開(kāi)發商整體(tǐ)資金鏈的狀況和(hé)投資客資金鏈的狀況。若政策持續嚴厲執行(xíng)到年底左右，房價會(huì)出現一定幅度的調整。從闆塊投資角度來(lái)看，預計(jì)股價調整後将低(dī)位運行(xíng)，行(xíng)業投資性機會(huì)仍未到來(lái)。

另有(yǒu)樂觀的市場分析人(rén)士認為(wèi)，目前房地産闆塊估值不高(gāo)，再加上(shàng)業績增長确定，下跌空(kōng)間(jiān)已經十分有(yǒu)限。因此房地産股在過去幾個(gè)月的盤整中遲遲沒有(yǒu)啓動的原因，其實就是一直在尋找估值提升的理(lǐ)由。而伴随着目前政策對于首套房、二套房等政策“靴子”落地之後，地産股可(kě)能會(huì)迎來(lái)政策打壓預期的釋放，進而有(yǒu)所表現。

市民劉女士***近看好一套房子，準備下手。房子87平米，單價兩萬七，正因為(wèi)貸款政策規定90平米以下可(kě)以首付20%，90平米以上(shàng)首付必須30%，劉女士才選擇了更符合自己經濟實力的小(xiǎo)戶型。經向銀行(xíng)咨詢，劉女士了解到，因其是北京戶口，又是首套房，可(kě)以做(zuò)到20%的首付。

聽(tīng)說要實行(xíng)新的放貸政策，劉女士很(hěn)焦慮。如果新政實施，她的首付比例從20%提高(gāo)到30%，要多(duō)增加23.5萬，着急買房結婚的她，在短(duǎn)時(shí)間(jiān)內(nèi)很(hěn)難湊出這麽多(duō)的錢(qián)。她現在***關心這個(gè)政策什麽時(shí)候開(kāi)始實行(xíng)，因為(wèi)她已經和(hé)開(kāi)發商簽訂了預購協議，付了5萬定金，昨天才去付首付，但(dàn)貸款手續尚未***後審批下來(lái)。劉女士不知道(dào)這個(gè)新政會(huì)不會(huì)對其購房和(hé)貸款帶來(lái)影(yǐng)響，如果出現變動，自己的權益如何得(de)到保障。本版采寫本報記者馬文婷 魯歡 高(gāo)晨 趙鵬 敖曉波