年終盤點(三)！2013年房産調控政策總結一覽

對房地産市場來(lái)說，調控政策應該是家(jiā)常便飯。為(wèi)了穩固市場，打壓房價，國家(jiā)會(huì)在相應的時(shí)間(jiān)出台相應的調控政策。由于中國房地産市場的不确定性因素，樓市調控的效果也是“霧裏看花(huā)”差強人(rén)意，而***終導緻成為(wèi)“空(kōng)調”。2013年的房地産市場也是跌宕起伏，調控政策層出不窮。對于房地産市場來(lái)說，今年又是一個(gè)不平凡的一年，讓我們一起回顧2013的房地産調控政策。
1、新“國五條”頒布調控力度空(kōng)前
2月20日，國務院常務會(huì)議出台新的“國五條”，再次升級了房地産調控措施。會(huì)議确定了5項政策措施，即新國五條。它包括：完善穩定房價工作(zuò)責任制(zhì)，堅決抑制(zhì)投機投資性購房，增加普通(tōng)商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設，加強市場監管。其中，對二手房交易征收差額20%個(gè)稅成為(wèi)******看點。8天後，國務院辦公廳發布了《關于繼續做(zuò)好房地産市場調控工作(zuò)的通(tōng)知》，諸如“從嚴征收房産轉讓所得(de)的20%個(gè)稅”、“提高(gāo)房價上(shàng)漲過快城市第二套住房貸款的首付款比例和(hé)貸款利率”和(hé)“對執行(xíng)限購政策措施不力的地方政府進行(xíng)約談和(hé)問責”等更嚴格、更細緻的樓市調控措施出台。此次樓市調控，力度空(kōng)前。
2、城鎮化建設
3月17日，十二屆全國人(rén)大(dà)一次會(huì)議舉行(xíng)閉幕會(huì)。大(dà)會(huì)閉幕後，國務院總理(lǐ)李克強在人(rén)民大(dà)會(huì)堂與中外記者見面并回答(dá)記者提問。李克強表示，新型城鎮化是以人(rén)為(wèi)核心的城鎮化，必須和(hé)農業現代化相輔相成。不能一邊是高(gāo)樓林立，一邊是棚戶連片。6月，新一輪城鎮化規劃正在制(zhì)定中，而城市群作(zuò)為(wèi)未來(lái)城（價格 動态 戶型圖 論壇）鎮化發展的主體(tǐ)形态被賦予更多(duō)關注。“新型城鎮化”是否會(huì)助推房價上(shàng)漲已然成為(wèi)一個(gè)焦點話(huà)題。業界認為(wèi)，新型城鎮化不會(huì)助推房價上(shàng)漲城鎮化不會(huì)助推房價上(shàng)漲長遠來(lái)看，二三線城市房地産市場受新型城鎮化政策影(yǐng)響較大(dà)，發展潛力巨大(dà)。
3、房産稅擴圍
5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體(tǐ)制(zhì)改革重點工作(zuò)的意見》，意見中要求擴大(dà)個(gè)人(rén)住房房産稅改革試點範圍，随後發改委相關人(rén)員在記者見面會(huì)中明(míng)确表示房産稅擴圍今年将會(huì)有(yǒu)具體(tǐ)動作(zuò)。不同于以往，此次中央明(míng)确提出了房産稅擴圍的時(shí)間(jiān)節點，足見調控決心，房産稅擴圍已勢在必行(xíng)。從上(shàng)海、重慶的試點情況來(lái)看，房産稅在短(duǎn)期內(nèi)影(yǐng)響更多(duō)的是人(rén)們的市場預期而非房價，由于試點初期稅率低(dī)、征稅範圍小(xiǎo)，房産稅對降低(dī)房價的作(zuò)用實際上(shàng)并不大(dà)。但(dàn)是有(yǒu)意思的是，現在已經臨近年末，雖然傳聞不斷，但(dàn)中央對于房産稅下一步的試點城市及征收範圍仍未明(míng)确表态，這就使得(de)房産稅究竟在近期內(nèi)還(hái)會(huì)不會(huì)出台出現了變數(shù)。
4、出台“以房養老”政策采取漸進式退休方式
以房養老是一種所謂的新型養老方式，将房子“倒按揭”的形式。制(zhì)定政策者是想老有(yǒu)所依，老有(yǒu)所養。通(tōng)常所說的“以房養老”即為(wèi)“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人(rén)将自己的産權房抵押或出租出去，以定期取得(de)一定數(shù)額養老金或接受養老機構服務的養老模式。9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若幹意見》出台。《意見》指出以政府為(wèi)主導，發揮社會(huì)力量作(zuò)用，支持社會(huì)力量舉辦養老機構。通(tōng)過完善投融資政策，吸引更多(duō)民間(jiān)資本，培育和(hé)扶持養老服務機構和(hé)企業發展，同時(shí)制(zhì)定支持發展養老服務業的土地政策、稅費優惠政策和(hé)補貼支持政策，吸引社會(huì)力量加入養老服務體(tǐ)系的建立。此次《意見》明(míng)确提出，“鼓勵探索開(kāi)展老年人(rén)住房反向抵押養老保險試點”，即“以房養老”，有(yǒu)消息稱具體(tǐ)操作(zuò)辦法和(hé)實施計(jì)劃有(yǒu)望明(míng)年一季度出台。另外，12月11日，有(yǒu)報道(dào)稱，人(rén)力資源和(hé)社會(huì)保障部副部長胡曉義近日表示，為(wèi)保證平穩過渡，不對當前的就業狀況造成太大(dà)影(yǐng)響，中國将采取漸進式延遲退休年齡的方式。
5、住房信息聯網
自首次40個(gè)城市住房信息聯網工程推遲到2012年6月完成之後，住建部再次“爽約”。按照住房和(hé)城鄉建設部原本的預想，今年6月底住房信息聯網工程将擴展到500個(gè)城市。不過，截至目前相關部門(mén)依舊(jiù)沒有(yǒu)公布進展情況。對于深陷調控之中的樓市，住房信息聯網的作(zuò)用不表自明(míng)，******掌握房産數(shù)據才能更好有(yǒu)的放矢、針對調控。而據多(duō)位專家(jiā)表示，技(jì)術(shù)層面已不是全國住房信息聯網難以落實的掣肘，如何理(lǐ)清頭緒打破地方政府阻礙，才是“破題”的關鍵所在。
6、不動産統一登記制(zhì)度
11月20日，李克強主持召開(kāi)國務院常務會(huì)議，決定整合不動産登記職責、建立不動産統一登記制(zhì)度。常務會(huì)議決定，在中央層面，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動産統一登記職責，各地也必須把不動産登記職責統一到一個(gè)部門(mén)。
作(zuò)為(wèi)統一負責不動産登記工作(zuò)的部門(mén)，國土資源部已準備了多(duō)套方案，其中之一便是設立“不動産登記管理(lǐ)局”，設立該局之後，分散在住房和(hé)城鄉建設、農業、林業、海洋等主管部門(mén)的不動産權屬登記職能，将整合到未來(lái)的“不動産登記管理(lǐ)局”。

7、經适房、公租房、廉租房“三房”并軌
據了解，從2011年開(kāi)始，銅陵、鄭州、煙台等多(duō)地已開(kāi)始探索保障房并軌政策，将經适房、公租房、廉租房統一為(wèi)公共租賃房或者統稱為(wèi)保障房，統一出租給需要保障的人(rén)群，同時(shí)分别給予不同人(rén)群分檔補貼。
“住建部的總思路不會(huì)取消經适房，租賃性和(hé)産權性的保障房都會(huì)有(yǒu)，隻是會(huì)明(míng)确政府在其中的責任，會(huì)制(zhì)定相應的準入和(hé)退出機制(zhì)，取消産權性保障房的一部分福利性質。”上(shàng)述住建部住房保障司人(rén)士告訴記者，住房保障是大(dà)保障，根據每個(gè)人(rén)的承受能力不同，形式也應多(duō)種多(duō)樣，若純粹是租賃住房的話(huà)，中央财政也拿(ná)不出那(nà)麽多(duō)資金，後續的資金回籠也是一個(gè)大(dà)問題。
8、“383”方案
383方案，由中心主任李偉與發展改革委副主任劉鶴擔綱領銜，國研中心多(duō)位資深專家(jiā)參與寫作(zuò)，是指包含“三位一體(tǐ)改革思路、八個(gè)重點改革領域、三個(gè)關聯性改革組合”的中國新一輪改革路線圖。該報告提及到小(xiǎo)産權房、土地制(zhì)度、房産稅等改革，一旦推行(xíng)，對一直處在輿論漩渦的中國房地産市場将會(huì)産生(shēng)重大(dà)影(yǐng)響。
報告具體(tǐ)提出了涉及上(shàng)述八大(dà)領域的三大(dà)改革突破口：一是放開(kāi)準入，引入外部投資者，加強競争;二是深化社會(huì)保障體(tǐ)制(zhì)改革，設立“國民基礎社會(huì)保障包”;三是深化土地制(zhì)度改革，集體(tǐ)土地入市交易。土地改革是這次改革的焦點。土地制(zhì)度的改革方案主要有(yǒu)以下內(nèi)容：在規劃和(hé)用途管制(zhì)下，允許農村集體(tǐ)土地與國有(yǒu)土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平台，建立統一土地市場下的地價體(tǐ)系;征收土地改為(wèi)公平補償，農民房屋按市價補償，并且被征地農民納入城鎮社保;土地改為(wèi)國有(yǒu)土地資産公司經營等。
9、“小(xiǎo)産權房”轉正?
。十八屆三中全會(huì)前後，不斷有(yǒu)消息傳出小(xiǎo)産權房有(yǒu)望“轉正”，其價格也是“水(shuǐ)漲船(chuán)高(gāo)”。兩部委在遏制(zhì)這股反彈風的同時(shí)，也引發了人(rén)們對小(xiǎo)産權房未來(lái)“命運”的新猜想。11月24日上(shàng)午，國土部、住建部聯合召開(kāi)視(shì)頻會(huì)議，對遏制(zhì)小(xiǎo)産權房工作(zuò)做(zuò)出詳細部署，“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”。僅僅兩天前，兩部委在22日還(hái)聯合下發《關于堅決遏制(zhì)違法建設、銷售小(xiǎo)産權房的緊急通(tōng)知》。小(xiǎo)産權房的“轉正夢”被兩部委重拳擊碎。
“小(xiǎo)産權房作(zuò)為(wèi)客觀上(shàng)解決中低(dī)收入居住問題的一個(gè)形式短(duǎn)期內(nèi)不可(kě)能消失。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為(wèi)，小(xiǎo)産權房的問題不是“******醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的問題，而是我們整個(gè)住房市場保障體(tǐ)系的問題。尤其是在建立城鄉統一的建設用地市場推進城鎮化過程中，要着手首先解決“失地”農民的住房保障問題。如果這些(xiē)問題解決不了，即使官方拿(ná)出小(xiǎo)産房的“轉正”方案，市場也不會(huì)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的接受積極性。
10、地王湧現
2013年三季度，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價為(wèi)1968元/平方米，同比上(shàng)漲45.4%。溢價率方面，三季度全國300個(gè)城市住宅用地溢價率為(wèi)24.1%，為(wèi)2011年以來(lái)******。
土地市場的異動也“驚動”了中央。9月25日，“按照國務院領導批示要求”，國土部在京召集地方政府開(kāi)座談會(huì)，國土部副部長胡存智要求當前各地要多(duō)措并舉，******地價異常信号。要防止異常高(gāo)價地誤導市場，幹擾市場預期;防止少(shǎo)數(shù)大(dà)企業搶地推高(gāo)地價，借此消化庫存;防止一些(xiē)地方政府過度追求高(gāo)收益，引起市場誤讀。